مشاوره حقوقی قرارداد اجاره

قرارداد اجاره چیست و اجزای آن کدامند؟

مشاوره حقوقی قرارداد اجاره واحد مسکونی یا تجاری : به طور کلی اجاره در قانون مدنی چنین تعریف شده است: «اجاره عبارت است از تملیک منافع به عوض معلوم». از آنچه که از این تعریف بر می آید اجاره یعنی اینکه شخصی مالکیت مال یا منفعتی را در اختیار خود داشته باشد اما استفاده از منافع آن را در مقابل مبلغ معینی به شخص دیگر واگذار نماید.

مثلاً شخصی که مالک یک آپارتمان است می‌تواند منافع آپارتمان را که همانا استفاده و سکونت در آپارتمان است برای مدت معین در مقابل مبلغ معین به شخص دیگری واگذار نماید. به چنین توافقی اجاره گفته می‌شود به شخصی که منافع را به دیگری واگذار کرده مالک یا موجر می‌گویند همچنین شخصی که استفاده از منافع را در مقابل مبلغ معین صاحب شده است مستأجر نامیده می‌شود و نهایتاً به آن چیزی که به اجاره داده شده است عین مستاجره یا مورد اجاره گفته می‌شود.

اهمیت قرارداد اجاره

با توضیحاتی که داده شد هرگاه اشخاصی توافق خود را در مورد نقل و انتقال منافع (اجاره) مربوط به یک مال (مثلاً آپارتمان یا ویلا) را به‌صورت مکتوب درآورند و به امضا برساند آن نوشته‌ای که بین آن‌ها به امضا رسیده است اجاره‌نامه نامیده می‌شود.

اصولاً هدف از تنظیم اجاره‌نامه‌ها راحتی اثبات وجود رابطه استیجاری است یعنی اینکه اگر موجر بخواهد پس از پایان قرارداد اجاره مستأجر را از ملک خود به وسیله حکم تخلیه یا دستور تخلیه خارج نمایند با وجود سند اجاره‌نامه به راحتی می‌تواند موضوع وجود قرارداد اجاره و مدت آن را در دادگاه اثبات نموده و با احراز پایان قرارداد مستأجر را از محل تخلیه نماید.

هم چنین است در مورد مستأجر اگر ودیعه ای در دست موجر داشته باشد و موجر از استرداد آن امتناع کند با وجود سند مکتوب اجاره بهتر و راحت تر می‌تواند از مراجع مربوطه بازگشت ودیعه خود را مطالبه نماید. پس از هدف اصلی از تنظیم قرارداد اجاره راحتی اثبات وجود رابطه استیجاری و استناد به آن در زمان لازم است.

وکیل فسخ اجاره

در اجاره‌نامه چه چیزهایی باید ذکر شود؟

طرفین اجاره: در قرارداد اجاره بایستی به طور مشخص معلوم شود چه کسی منافع مال خود را به دیگری منتقل کرده و همچنین مشخص باشد که چه کسی از این منافع استفاده می‌نماید. برای احراز هویت موجر و مستأجر بهتر است در زمان انعقاد اجاره از طرفین کارت شناسایی معتبر خواسته شود تا هویت آنها احراز شود.

مدت اجاره: یکی از مهم‌ترین عناصری که بایستی در قرارداد اجاره یا همان اجاره‌نامه ذکر شود مدت قرارداد اجاره است چراکه بر اساس قانون مدنی قرارداد اجاره‌ای که فاقد مدت باشد باطل و بلااثر بوده چراکه این موضوع باعث جهل طرفین به موضوع قرارداد می‌شود یعنی معین نیست که در مقابل مبلغ شخص مستأجر چه مدتی باید در ملک ساکن باشد بنابراین اگر در قرارداد اجاره مدت ذکر نشود قرارداد باطل است.

میزان اجاره‌بها: همچنین موضوع مهم دیگری که در قرارداد اجاره بایستی ذکر شود میزان اجاره‌بها است چراکه باید مشخص باشد شخص مالک یا موجر در مقابل چه مبلغی منافع ملک خود را به دیگری اجاره می‌دهد. البته عدم ذکر مبلغ باعث ابطال قرارداد جاری نیست چراکه مبلغ عرفیِ اجاره از اوضاع‌واحوال ملک منطقه قابل‌استخراج است.

خصوصیات و ویژگی‌های مورد اجاره: مورد اجاره نیز بایستی به‌صورت دقیق و با ذکر جزئیات و ویژگی‌های آن در قرارداد شود مثلاً اگر آپارتمانی موضوع قرارداد اجاره قرار می‌گیرد بایستی ذکر شود که آیا این آپارتمان دارای پارکینگ و انباری یا سیستم گرمایشی و سرمایشی است یا خیر.

سایر شرایط قرارداد: همچنین در قرارداد اجاره می‌توان شرط فسخ در صورت عدم پرداخت اجاره و یا همچنین حق فسخ یک‌طرفه از طرف موجر یا مستأجر قرارداد. زمان در قرارداد اجاره معمولاً شماره حسابی که باید مبلغ اجاره به آن پرداخت شود ذکر می‌شود.

نکات مهم در خصوص قرارداد اجاره مسکونی

شکل قرارداد اجاره

قراردادهای اجاره بر اساس ماده ۲ قانون روابط مالک و مستأجر سال ۱۳۷۶ اگر بخواهند از مزایای صدور دستور تخلیه فوری استفاده نمایند بایستی به‌صورت مکتوب در دو نسخه تنظیم شده و به امضای دو نفر شاهد رسیده باشند اگر یکی از شرایط مذکور در قرارداد اجاره وجود نداشته باشد چاره‌ای جز طرح دعوای حکم تخلیه برای موجر وجود ندارد. پس رعایت شکل قرارداد اجاره اهمیت دارد

عیب در مال موضوع اجاره

اگر موضوع اجاره در زمان اجاره معیوب بوده باشد و مستأجر بعداً متوجه این عیب شود و این عیب از طرف موجر قابل رفع شدن نباشد و استفاده از مال اجاره را سخت یا غیرممکن کند مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.

هزینه و مخارج کلی ساختمان

بر اساس مقررات قانون مدنی و قوانین مالک و مستأجر هزینه های اصلی و کلی مربوط به تعمیرات ساختمان و نگهداری از خود ساختمان بایستی توسط مالک پرداخت شود اما هزینه‌هایی که مربوط به استفاده بهتر و سهولت در استفاده از مال موضوع اجاره است باید توسط مستأجر پرداخت شود مثل آب‌بها، هزینه گاز و هزینه نظافت و…

انتقال اجاره به شخص دیگر

بر اساس قواعد قانون مدنی مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را به دیگری انتقال دهد این هم موجب حق فسخ یا از بین رفتن قرار نمی‌شود اما معمولاً در تمامی قراردادهایی که در حال حاضر منعقد می‌شود موجر حق انتقال موضوع قرارداد اجاره به شخص دیگر را از مستأجر سلب و ساقط می‌نماید بنابراین در این شرایط اگر مستأجر قرارداد و موضوع اجاره را به دیگری منتقل نماید برای موجر حق فسخ ایجاد می‌شود.

تکلیف اجاره در صورت فوت یکی از طرفین و یا فروش مال موضوع اجاره

اگر یکی از طرفین قرارداد اجاره در طول زمان قرارداد اجاره فوت کند این امر باعث ابطال قرارداد اجاره و قفس برای شخص دیگر نخواهد شد و وراثت شخص فوت شده جانشین او شده و قرارداد اجاره ادامه پیدا می‌کند. همچنین در مواردی که مالک ملک موضوع اجاره را به دیگری بفروشد نیز تأثیری دارد اجاره نداشته و خریدار جدید جانشین و جایگزین موجب شده و طرف قرارداد با مستأجر قرار می‌گیرد.