الزام به تنظیم سند رسمی

بر اساس روابط آزاد و اقتصادی که در جامعه وجود دارد  هر شخص می تواند اموال خود را به دیگری منتقل کرده و در قبال آن پول دریافت کند. در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل خانه و زمین نیز افراد می‌توانند با آزادی اموال خود را به دیگران منتقل کرده و در این خصوص نوشته جاتی را بین خود تنظیم نمایند که این نوشته جات از نظر قانون نیز دارای اعتبار است. الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً در زمانی اتفاق می‌افتد که شخصی مال غیرمنقول را با سند عادی دست یا دست نوشته به دیگری منتقل می نماید و شخص فروشنده از انجام مراحل انتقال سند امتناع می نماید در این صورت چاره‌ای برای خریدار باقی نمی ماند جز اینکه به دادگاه مراجعه کرده و الزام فروشنده را به انجام مراحل تنظیم سند رسمی بخواهد.

 سند رسمی چیست؟

اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر ماموران رسمی تنظیم می‌شود و در تنظیم آنها صلاحیت مامور رسمی نیز مورد تایید است و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند سند رسمی محسوب می شود.  بنابراین سند رسمی دارای سه شرط میباشد:

اول اینکه این سند باید نزد مامور رسمی ایا دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

دوم اینکه این سند باید در حدود صلاحیت مامور رسمی تنظیم شده باشد بنابراین مثلاً سردفتر طلاق نمی تواند سند وکالت تنظیم نماید.

سوم اینکه تمام مندرجات سند باید بر اساس قانون و طبق قانون باشد و چیزی که خلاف قانون باشد در سند رسمی اجازه درج ندارد.

 سند رسمی سندی است که تمام موارد بالا را مورد رعایت قرار داده باشد اگر سند مشمول تعریف سند رسمی باشد از مزایای سند رسمی استفاده می کند یکی از مهمترین مزایای سند رسمی اجرای سند توسط دوایر اجرای ثبت است. همچنین سند رسمی در دعاوی مطرح شده برای تامین خواسته از سپرده احتمالی معاف است.

اهمیت سند رسمی در معاملات

بر اساس مواد ۴۶تا ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور کلیه اسناد مربوط به و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشد بایستی  به صورت سند رسمی به ثبت برسند. ماده ۴۸  ضمانت اجرایی عدم ثبت نام معاملاتی را اعلام نموده است و آن این است که سندی که مطابق با موارد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده باشد  در هیچ یک از ادارات و محاکم و دادگاههای دادگستری پذیرفته نخواهد شد.

پس هر معامله ای که در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل خانه و زمین و ملک صورت می پذیرد اگر به صورت سند رسمی ثبت نشود  اعتبار قابلیت استناد قانونی در ادارات دولتی و دادگاه ها را نخواهد داشت از این رو اگر فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی ننماید باید این مشکل از طریق رسیدگی قضایی حل شود.

اعتبار مبایعه نامه

هر چند از نظر قانون ثبت اسناد کشور در مواد ۴۶ و ۴۸ معاملاتی که مربوط به  اموال غیر منقول باشد و به صورت رسمی ثبت نشده باشد در محاکم و دادگستری اعتبار ندارد اما از طرف دیگر نیز قانونگذار در ماده ۱۰ قانون مدنی به توافقات افراد احترام گذاشته و آنها را دارای اثر می داند.

همچنین ماده ۲۲۰ قانون مدنی نیز در این خصوص بیان داشته است که قراردادها نه تنها  طرفین معامله را به اجرای چیزی که در آن صراحتا ذکر شده است متعهد می کند بلکه طرفین معامله به کلیه نتایجی هم که به موجب  عرف یا به موجب قانون از قرارداد آنها حاصل می‌شود ملزم می‌کند.

هر چند که مبایعه نامه اثری در انتقال مالکیت ندارد و خریدار به موجب  مبایعه نامه هنوز مالکیت مال را به دست نیاورده است اما مبایعه نامه فروشنده را ملزم به انجام مقدمات انتقال سند می نماید. اگر شخصی در مبایعه نامه متعهد شده است که  مال غیر منقول را به دیگری منتقل کند موظف است نسبت به انتقال سند مالکیت آن به  خریدار اقدام نماید.

مراحل دادخواست الزام به تنظیم سند

حضور در دفترخانه: اگر طرفین در مبایعه نامه زمان را برای حضور مالک در دفتر اسناد رسمی و انجام مقدمات و امور مربوط به انتقال سند رسمی معین کرده باشند و زمان مذکور فرا رسیده باشد خریدار حتماً بایستی در دفترخانه حاضر شده و گواهی عدم حضور فروشنده را از سردفتر اسناد رسمی بگیرد. این گواهی عدم حضور می‌تواند مبنای تقدیم دادخواست و همچنین مبدا شروع خسارت تاخیر در انجام تعهد باشد.

اگر طرفین زمانی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی معین نکرده باشند این وظیفه قانون به عهده خریدار است که به فروشنده طی اظهارنامه رسمی اعلام نماید که در چه تاریخی در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و نسبت به انتقال سند اقدام نماید. اگر تاریخ مذکور سپری شد و فروشنده در دفتر اسناد رسمی حاضر نشد مجدداً گواهی عدم حضور از سر دفتر گرفته می شود.

تقدیم دادخواست:  پس از انجام مراحل مربوط به گواهی عدم حضور، با استناد به مبایعه نامه و گواهی عدم حضور که سردفتر صادر کرده است خریدار بایستی دادخواست خود را به دادگاه تقدیم نماید. دادگاه پس از دریافت دادخواست مراحلی را انجام می‌دهد تا نهایتا به صدور رای منجر شود.

احراز مالکیت: این مرحله برای این صورت می‌گیرد که دادگاه به طور قطعی متوجه شود که آیا مالکیت ملک متعلق به فروشنده میباشد یا خیر که عموماً دادگاه ها این موضوع را از طریق استعلام از اداره ثبت مربوطه و وصول  پاسخ استعلام از آن اداره ثبت احراز می کند.

احراز پرداخت بهای ملک: در این حالت دادگاه در مورد این موضوع به بررسی می پردازد که آیا خریدار ثمن یا بهای ملکی را که خریداری کرده است پرداخت کرده یا خیر موضوع میز از طریق ارائه اسناد پرداختی صورت می پذیرد بدین صورت که فروشنده باید اسناد پرداختی خود را به دادگاه ارائه نماید.

احراز هویت طرفین معامله:  یکی از مهم ترین مسائلی که در صدور رای مهم است احراز هویت طرفین معامله و تطبیق آن با اسنادی است که ارائه شده است که دادگاه این موضوع را با گرفتن اسناد شناسایی افراد و تطابق آن با اسنادی که در دادخواست ارائه شده است انجام می دهد.

نکات بسیار مهم درباره دعاوی الزام به تنظیم سند

1- دعوای الزام به تنظیم سند تصرف به طرفیت کسی که مالکیت ملک  دارد مسموع خواهد بود پس اگر کسی در انتقال مال غیر منقول دیگری تعهد کرده باشد نمی توان او را انتقال مال  الزام کرد بلکه صرفاً می شود بابت وجه التزام قراردادی یعنی مبلغ خسارت و ضرر و زیانی که از عدم انجام تعهد در قرارداد ذکر شده است علیه او طرح دعوا کرد.

2- اگر ملک در رهن باشد بایستی همراه با دادخواست الزام به تنظیم سند دادخواست الزام به فک رهن از ملک مورد نظر را نیز تقدیم نمود.

3- برای صدور اسناد رسمی مقدماتی مثل صدور پایان کار و همچنین تهیه صورت مجلس تفکیکی لازم است و اگر چنین مقدماتی هنوز انجام نشده بهتر است در دادخواست الزام به تنظیم سند،  الزام خوانده به انجام این مقدمات نیز از دادگاه خواسته شود.

4- اگر ملک در بازداشت باشد دادگاه با صدور قرار عدم استماع یا صدور قرار رد دعوا نسبت به رد خواسته خواهان اقدام خواهد نمود زیرا که هرگونه نقل و انتقال مال توقیف شده از نظر قانون ممنوع می باشد لذا دادگاه نیز نمی تواند دستور به انتقال مالکیت چنین ملکی بدهد.

5- اگر مال بعد از تنظیم مبایعه نامه انتقال ملک، توسط مالک به رهن گذاشته شده باشد بایستی همراه با دادخواست الزام به تنظیم سند دادخواست ابطال رهن و یا ابطال قرارداد رهنی  همچنین ابطال سند رهنی نیز تقدیم شود.

از آنجایی که تمامی الزام به تنظیم سند از پیچیده ترین و فنی ترین دعاوی حقوقی  بوده و دارای  ابعاد  و وجوه بسیار متعدد می باشد  توصیه می شود برای  انجام امور خود در این زمینه حتماً از  متخصصین این موضوع  یاری بگیرید.

مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند

برای مشاوره تلفنی، حضوری و یا آنلاین با بهترین وکیل الزام به تنظیم سند در تهران و شهرستانها می توانید با راه‌های ارتباطی گروه وکلای ایران دادفر تماس حاصل نموده و بهترین وکیل در خصوص دعوای  الزام به تنظیم سند خود را بیابید.

دعوای حقوقی

وکیل حقوقی تهران