بایگانی دسته‌ی: حکم تخلیه

انواع تخلیه ملک استیجاری

به طور کلی در اصطلاح حقوقی هر جا صحبت از حکم تخلیه به میان می‌آید منظور تصمیمی است که دادگاه پس از رسیدگی و برگزاری جلسه دادرسی نسبت به رفع تصرف و تخلیه است یک محل استیجاری صادر می نماید.  در حال حاضر در مقررات موضوعه کشور تخلیه محل استیجاری به دو روش ممکن است.

اول صدور دستور تخلیه فوری در مورد اجاره هایی با شرایط مقرر در قانون مالک و مستأجر سال ۱۳۷۶ صادر می‌شود  دوم حکم‌تخلیه که در مواردی که مدت قرارداد منقضی شده و قرارداد شرایط ماده ۲ قانون سال ۱۳۷۶ را ندارد از سوی دادگاه صادر میشود.

در گفتگوهای عرفی و  عمومی مردم به هر  دو صورت از این انواع حکم تخلیه گفته می‌شود درحالی‌که بین حکم تخلیه و دستور تخلیه تفاوت اساسی وجود دارد.

موارد صدور دستور تخلیه فوری

بر اساس ماده ۲ قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ همه قراردادهای مربوط به اماکن مسکونی تجاری و اداری اگر دارای شرایط مقرر در قانون باشند مشمول صدور دستور تخلیه فوری هستند. در این صورت اگر قرارداد اجاره در دو نسخه به‌صورت مکتوب تنظیم‌شده باشد و به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد و مدت اجاره نیز منقضی شده و مستأجر از تخلیه  ملک امتناع کند موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و تقدیم دادخواست صدور دستور تخلیه فوری از شورا بخواهد تا نسبت به صدور دستور تخلیه و اجرای فوری آن اقدام نماید.

صدور دستور تخلیه بدون رعایت تشریفات دست‌وپا گیر قانون آیین دادرسی مدنی و بدون برگزاری جلسه دادرسی و به‌سرعت صادر می‌شود و به مرحله اجرا درمی‌آید.

تخلیه از ادارات اجرای ثبت

اگر قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر تنظیم‌شده است به‌موجب سند رسمی تهیه‌شده باشد یعنی در دفتر اسناد رسمی و در حضور سردفتر تنظیم‌شده و هر یک نسخه از این سند رسمی را داشته باشند پس از انقضای مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه ملک موردنظر امتناع کند شخص موجر می‌تواند با مراجعه به دوایر اجرای ثبت که مربوط به قراردادهای اجاره و تخلیه هستند تقاضای  صدور اجراییه و عملیات اجرایی نسبت به تخلیه ملک را بکند.

در این صورت باید اجرای ثبت با صدور اجراییه بر اساس قانون  ظرف مدت ۱۵ روز مکلف هستند مفاد سند رسمی یعنی تخلیه از ملک مورد نظر را اجرا نمایند.

موارد صدور حکم تخلیه

بنا بر مواردی که گفته شد صدور حکم تخلیه با مراحل دادرسی همراه است و پس از برگزاری جلسه دادرسی و انجام تشریفات رسیدگی دادگاه بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی  دادگاه اقدام به صدور حکم تخلیه می‌نماید. مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود به شرح ذیل است:

انقضای مدت اجاره

اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد یعنی زمانی که در قرارداد اجاره طرفین معین کردند فرارسیده باشد و با اخطار موجر مستأجر تخلیه ملک مورد اجاره خودداری نماید و قرارداد منعقده بین طرفین نیز مشمول مقررات ماده ۲ قانون مالک و مستأجر سال ۱۳۷۶ نباشد یعنی در دو نسخه و با حضور شهود تنظیم نشده باشد برای موجر چاره‌ای باقی نمی‌ماند به‌جز اینکه برای صدور حکم تخلیه به دادگاه حقوقی صالح دادخواست حکم تخلیه تقدیم کند.

تأخیر در پرداخت اجاره‌بها

بر اساس شروط و توافقاتی که در اکثر قراردادهای اجاره مندرج هستند معمولاً موجر و مستأجر با یکدیگر ضمن عقد اجاره شرط می‌کنند که اگر مستأجر مدتی در پرداخت اجاره‌بها تأخیر به نماید موجر حق داشته باشد با مراجعه به دادگاه اعلام فسخ نموده و قرارداد را  بی‌اثر و فسخ کند.  بر این اساس در شرایطی که مستأجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری می‌نماید موجر می‌تواند به استناد اختیار تخلف است شرط ضمن عقد به دادگاه مراجعه نموده و قرارداد اجاره را فسخ و تقاضای  حکم تخلیه کند.

تعدی و تفریط مستأجر در استفاده ازملک مورد اجاره

بر اساس مقررات قانون مدنی مستأجر نسبت به ملکی که جا را کرده است حکم امین و امانت‌دار را دارد و باید از ملک مورد اجاره به صورت متقابل استفاده کرده و زیاده‌روی در استفاده نکند همچنین نباید اموری را که برای حفظ ملک لازم است ترک کند. درصورتی‌که مستأجر هر یک از امور گفته شده را انجام بدهد به نحوی که باعث وارد آمدن خسارت به ملک موضوع اجاره شود  موجر می‌تواند  بر اساس اختیار به وجود آمده است این موضوع قرارداد را فسخ کرده و از دادگاه تقاضای حکم تخلیه را بخواهد.

انتقال قرارداد اجاره به غیر

درصورتی‌که در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستأجر حق انتقال موضوع اجاره به شخص دیگر را ندارد و باید شخصاً از موضوع اجاره استفاده نماید و مستأجر مورد اجاره را به شخص دیگر انتقال داده باشد این حق برای موجر به وجود می‌آید که قرارداد اجاره را فسخ کند و با اعلام فسخ قرارداد اجاره به دادگاه مراجعه کند و تقاضای صدور حکم تخلیه بنماید.

مدارک لازم برای صدور حکم تخلیه

برای صدور حکم تخلیه اولین و مهم‌ترین مدارک که لازم است قرارداد اجاره همچنین مدارک ثابت کننده مالکیت شخص موجر است از قرارداد اجاره و اسناد مالکیت از مهم‌ترین اسنادی هستند که بایستی در دادخواست حکم تخلیه ارائه شود. همچنین درصورتی‌که موجر به هر یک از موارد تجویز صدور حکم تخلیه استناد کند مثلاً اگر به استناد انتقال قرارداد اجاره به شخص دیگر تقاضای صدور حکم تخلیه را داشته باشد بایستی  اسنادی را که انتقال موضوع قرارداد اجاره به ثالث را اثبات می‌کند در دادخواست خود ارائه نماید.

مراحل صدور و اجرا حکم تخلیه

برای صدور  حکم تخلیه باید شخص موجب و یا وکیل او دادخواستی به خواسته تخلیه  از عین مستاجره به دادگاه صالح تقدیم نمایند. دادگاه پس از بررسی دادخواست و منضمات آن و درصورتی‌که آن را تکمیل تشخیص دهد نسبت به تعیین وقت دادرسی دستور صادر می‌کند و وقت دادرسی به طرفین دعوا ابلاغ می‌شود. پس از برگزاری جلسه دادرسی دادگاه بررسی و مستندات ارائه شده از طرف موجر و مستأجر نسبت به صدور حکم تخلیه تصمیم‌گیری می‌کند و درصورتی‌که خواسته موجر را موجه بدانند نسبت به صدور حکم تخلیه اقدام می‌کنند.

بعد از قطعی شدن رأی دادگاه با تقاضای موجر دادگاه اجراییه صادر می‌کند و اجراییه پس از وصول به واحد اجرا با تشکیل پرونده اجرایی توسط دادورز یا مأمور اجرای احکام شعبه به اجرا گذاشته می‌شود.

مشاوره حقوقی حکم تخلیه

برای دریافت مشاوره تخصصی در مورد مسائل حقوقی اجاره و دریافت مشاوره حضوری و آنلاین از بهترین وکیل در دعاوی استیجاری می‌توانید با راه‌های ارتباطی گروه وکلای ایران دادفر تماس حاصل فرمایید