بایگانی دسته‌ی: دستور فروش مال مشاع

مال مشاع به چه معنی است؟

به طور کلی مال مشابه مالی گفته می شود که حقوق چند مالک در آن به‌صورت اشاعه جمع شده باشد. بدین معنی که هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در تمام اجزا مال مشاع سهم دارند.

به وجود آمدن مال مشاع ممکن است اختیاری باشد مثلاً دو نفر با هم اقدام به خرید یک ملکی و یا یک خودرو بنمایند. همچنین به وجود آمدن من و شما ممکن است به صورت غیر اختیاری و قهری باشد مثال بارز این موضوع ارث است. وقتی مالی از متوفی واحد به وراث متعدد می رسد وراث در آن مال با هم شریک می‌شوند و مالکیت آنها به صورت مشاع است.

راه های خروج از شراکت

تقسیم مال با افراز

افراز به معنی تقسیم و جدا کردن سهم هر یک از شرکاء مال مشاع  است که در این صورت با مشخص شدن سهم  هریک از شرکا از مال مشاع، مال به صورت دو یا چند مال غیر مشاع در می آید و از حالت اشاعه خارج می شود.  البته برای  افراز بایستی مال  قابلیت تقسیم بدون  وارد شدن ضرر به سهم هریک  از شرکا را داشته باشد

تقسیم مال از راه تعدیل

اگر تعداد مالی که قرار است تقسیم شود متعدد باشند و ارزش آن ها متفاوت باشد می توان با جدا کردن  اموال به دسته بندی هایی که ارزش مساوی دارند آن را  بین شرکا تقسیم کرد و کل اموال را از حالت شرکت خارج نمود.

تقسیم مال با رد

اگر اگر مالی مورد تقسیم قرار بگیرد  ولی سهم شرکا با یکدیگر ارزش برابر نداشته باشد شریکی که سهم و ارزش بیشتری دارد می تواند مابه التفاوت آن را به شریک دیگر پرداخته و در این صورت سهم هر دو مساوی  می‌شود. به این حالت از تقسیم تقسیم به رد گفته میشود.

فروش مال با تقاضا از دادگاه و تقسیم مبلغ حاصل از فروش

اگر هیچ یک از موارد بالا در خصوص مالی قابل اجرا نباشد یعنی از طریق تقسیم و یا تقسیم از راه تعدیل و یا تقسیم از طریق رد قابل تقسیم  و خروج از حالت اشاعه نباشد و توافق بین شرکا  صورت نپذیرد تنها راه باقی مانده این است که مال مشاعی فروخته شود و قیمت آن به نسبت سهم الشرکه هر یک  از شرکاء بین آنها تقسیم شود.

در واقع دستور فروش مال مشاع  حالتی است که هیچ یک از راههای تقسیم قابل اعمال نیست و تنها چاره باقیمانده فروش مال است.

مراحل اخذ دستور فروش مال مشاع چیست؟

گواهی عدم افراز:  ماده ۵۸۹ قانون مدنی این اختیار را به شریک داده است که هر موقع که اراده نماید تقاضای تقسیم مال مشاع را به نماید مگر این که به موجب قانون این تقسیم ممنوع شده باشد یا طرفین به وجه ملزمی  یعنی تعهد قراردادی مکلف شده باشند که شراکت را حفظ کنند. پس اگر شرکاء برای تقسیم با یکدیگر توافق داشته باشند به هر ترتیبی که خودشان صلاح بدانند تصمیم گرفته و تصمیمات خود را در اداره ثبت مربوطه به مرحله اجرا در می آورند.

افراز و تقسیم

 در اصطلاح حقوقی و رویه قضایی کشور ما کلمه افراز برای تقسیم مال غیرمنقول مشاع و خروج مال غیرمنقول مشاع از حالت شراکت استفاده می شود در حالی که تقسیم به طور کلی به خروج هر نوع مال اعم از منقول و غیر منقول از حالت اشاعه گفته می شود .

و بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ در دعوای افراز املاک واحد ثبتی، مرجع نخستین رسیدگی است و البته تصمیم واحد مذکور ظرف ۱۰ روز قابل شکایت در دادگاه میباشد تا دادگاه با بررسی موضوع حکم مقتضی را صادر کند در ماده یک این قانون بیان شده است که:

«افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد ، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید .»

مراحل صدور گواهی عدم افراز در اداره ثبت

پس از ثبت درخواست افراز توسط شخصی که تقاضای افراز ملک را دارد واحد ثبتی مربوطه ابتدا به بررسی می نماید که جریان ثبتی یک موضوع دعوا خاتمه یافته است یا خیرو اینکه آیا دارای سند مالکیت معارض می باشد یا نه. پس از تایید اینکه جریان ثبتی ملک به پایان رسیده است و ملک دارای مالکیت معارض نیست مسئول واحد ثبتی به نقشه بردارکارشناس اداره ماموریت می دهد تا در حضور متقاضی و شریک ممتنع ملک را بررسی کرده و با توجه به وضعیت ملک مورد تقاضا، نقشه و صورت مجلس تهیه نمایند.

نهایتاً شخصی که مسئول رسیدگی در واحد ثبتی است با بررسی صورت مجلس و نقشه و تطبیق آن با مقررات و موازین قانونی ثبتی، تصمیم می گیرد که ملک مورد درخواست قابلیت افراز را دارد یا نه. در این صورت اگر قابلیت افراز و تقسیم را داشته باشد تصمیم خود را اعلام نموده و مراحل افراز ملک در اداره ثبت ادامه پیدا میکند.

اگر ملک قابلیت افراز را نداشته باشد واحد ثبتی با صدور گواهی عدم افراز اعلام می دارد که ملک مذکور قابل تقسیم نبوده و بایستی از طریق فروش از حالت اشاعه خارج شود این تصمیم به مدت ۱۰ روز قابلیت اعتراض از جانب به طرفین را دارد.

در چه مواردی افراز ملک ممکن نیست؟

1- بر اساس مقررات ماده ۵۹۵ قانون مدنی در صورتیکه تقسیم ملک متضمن این باشد که تمام یا قسمتی از ملک از ارزش بیفتد چنین تقسیم ای حتی با تراضی طرفین نیز قابل انجام نیست.

2- همچنین بر اساس ماده ۵۹۷ قانون مدنی اگر تقسیم باعث شود که ضرر به یکی از شرکاء وارد شود الزام شریک ممتنع به این تقسیم قانونا مجاز نیست و تعریف ماده از ضرر نیز نقصان قیمتی است که عادتاً و به طور معمول قابل تحمل نباشد.

تقدیم دادخواست دستور فروش مال مشاع

پس از صدور گواهی واحد ثبتی مبنی بر عدم امکان افراز مال مشاع و گذشت مدت اعتراض و قطعیت آن شریک مال مشاع که قصد تقسیم مال مشاع و خارج شدن از حالت اشاعه را دارد می‌تواند دادخواستی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک موضوع اختلاف تقدیم کرده و از دادگاه صدور دستور فروش مال مشاع را بخواهد.

دادگاه ابتدا برای بررسی و احراز مالکیت شرکا بر مال مشاعی اقدام به استعلام از اداره ثبت مربوطه نسبت به احراز مالکیت می نماید و پس از وصول پاسخ استعلام چنانچه پاسخ واصل شده موید مالکیت شرکا باشند نسبت به صدور دستور فروش مال مشاع اقدام می نماید. صدور دستور فروش مال مشاع بدون برگزاری جلسه دادرسی انجام می پذیرد و دستور صادر شده خصوصیات رای دادگاه را ندارد.

ارجاع به کارشناس جهت تعیین قیمت

پس از صدور دستور فروش مال مشاع برای تعیین قیمت کارشناسی دادگاه قرار کارشناسی صادر نموده و آن را به یکی از کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس رسمی دادگستری با معاینه محل و بررسی ملک نسبت به اعلام نظر کارشناسی خود در خصوص ارزش ریالی ملک اقدام می نماید.

فروش از طریق مزایده و تقسیم ثمن

پس از صدور دستور فروش مال مشاع و ارجاع موضوع به اجرای احکام مربوط به شعبه، دادورز شعبه اقدام به تعیین وقت مزایده نموده و ملک را از طریق مزایده در تاریخ معین و بامشخصات معین به بالاترین قیمت پیشنهادی میفروشند. البته هریک از شرکا می‌توانند در مزایده شرکت کرده و نسبت به خرید سهم شریک دیگر اقدام نماید.

پس از فروش ملک قیمت کارشناسی دادگاه نسبت به تقسیم ثمن حاصل از فروش ملک به نسبت سهم الشرکه هر یک از شرکا اقدام نموده و سهم آنها را به ایشان پرداخت می نماید.

مشاوره و وکیل دستور فروش مال مشاع

از آنجا که دستور فروش مال مشاع و اصولاً دعاوی مربوط به املاک دعاوی پیچیده و بسیار فنی و مستلزم دانش حقوقی بالا می باشد. توصیه می شود.  در هر گونه دعوا از تجربه بهترین وکیل تهران در خصوص امور ملکی و ثبتی استفاده نموده و پیش از آن برای دریافت مشاوره به صورت تلفنی،حضوری و آنلاین به بهترین وکیل در خصوص دعوای موردنظرتان در گروه وکلای ایران دادفر معرفی شوید.

دعاوی حقوقی

مشاوره حقوقی

وکیل دادگستری