بایگانی دسته‌ی: مشاوره حقوقی دعاوی اجاره

مشاوره حقوقی دعاوی اجاره

دعاوی اجاره از دعاوی بسیار پر تعداد و مکرر در دادگستری هستند به همین دلیل مشاوره حقوقی قبل از هر اقدامی در خصوص قراردادهای اجاره و اجاره املاک ضروری و لازم به نظر می رسد.

اصول مقررات مربوط به قراردادهای اجاره در دو بخش قراردادهای اجاره مسکونی و قراردادهای اجاره تجاری قابل بررسی هستند. همچنین قوانین حاکم بر روابط استیجاری در حقوق کشور ما قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ و همچنین قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ در خصوص قراردادهای اجاره مکان های تجاری می باشد.

قرارداد اجاره باید چه شرایطی داشته باشد؟

اولین و مهمترین چیزی که در مورد قراردادهای اجاره در ماده ۲ قانون روابط مالک و  مستاجر  بیان شده است کلاس که قرارداد اجاره باید دارای مدت باشد.

پس در صورتی که قرارداد اجاره بدون ذکر مدت تنظیم شده باشد این قرارداد باطل بوده و فاقد اثر می باشد چراکه براساس قانون مدنی موضوع  قرارداد در اینحالت مجهول است که باعث بطلان قرارداد می شود.

مورد دومی که باید در تنظیم قراردادهای اجاره قرار بگیرد این است که قراردادهای اجاره باید در دو نسخه تنظیم شوند. این نسخه ها باید یکسان بوده و موجر مستاجر هر یک باید نسخه از این قرارداد را داشته باشند.

همچنین موضوع دیگری که در قانون ذکر شده است این است که هر قرارداد اجاره  که بخواهد از مزایای قانون مالک و مستاجر استفاده نماید باید به امضای دو نفر شاهد برسد. پس وجود شاهد و امضای شهود ذیل قرارداد اجاره نیز از شرایط لازم است.

و نهایتاً شرط  اساسی و مهم ترین شرط هر قراردادی امضا قرارداد به وسیله طرفین است که در مورد قرارداد اجاره نیز طبق قانون مالک و مستاجر باید هردو قرارداد اجاره را امضا نمایند.

تخلیه مستاجر  از ملک از چه راههایی ممکن است؟

قراردادهای اجاره به دو دسته قراردادهای اجاره دارای سند رسمی و قراردادهای اجاره عادی تقسیم می‌شوند. در مورد قراردادهایی که به موجب سند رسمی و در دفتر اسناد رسمی منعقد شده است به موجب ماده ۳ قانون روابط مالک و مستاجر دوایر اجرای ثبت موظف هستند پس از انقضای مدت اجاره ظرف یک هفته بعد از درخواست موجر  نسبت به تخلیه ملک اقدام نمایند.

اما در خصوص قرارداد هایی که به موجب سند عادی و در بنگاه های معاملات ملکی و یا به صورت دست نویس بین افراد منعقد می شود اگر این قراردادها شرایطی را که در بالا گفته شد از قدیم وجود شهود و تنظیم در دو نسخه رعایت کرده باشند شخص مالک می‌تواند با تقدیم دادخواست به شورای حل اختلاف مربوطه تقاضای صدور دستور تخلیه را بنماید.

دستور تخلیه از جهات مختلف با حکم تخلیه متفاوت است و مهمترین تفاوت آنها این است که در دستور تخلیه به جهت اینکه تصمیمی که دادگاه صادر می کند رأی نیست نیاز به برگزاری جلسه دادرسی و تشریفات آیین دادرسی مدنی وجود ندارد و صدور و اجرای آن به سرعت صورت می پذیرد.

تکلیف ودیعه یا قرض الحسنه در دستور تخلیه چیست؟

قانون روابط مالک و مستاجر مقرر کرد است که اگر در اجاره ودیعه یا قرض الحسنه پرداخت شده باشد صدور دستور تخلیه منوط به این است که ودیعه مذکور در قرارداد اجاره به صندوق دادگستری و یا استرداد آن به مستاجر است.

پس اگر مالک از مستاجر و دیعه دریافت کرده باشد بدون اینکه آن و دیعه را به مستاجر بپردازد و یا اینکه آن را در صندوق سپرده دادگستری واریز نماید نمی‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه بنماید.

اگر مستاجر اجاره معوق داشته باشد تکلیف دستور تخلیه چیست؟

اگر مالک مدعی باشد که مستاجر اجاره عقب افتاده دارد یا اینکه به ملک موضوع اجاره خسارت وارد کرده و یا اینکه هزینه‌های مربوط به قبوض آب و برق و تلفن و غیره را نپرداخته است می تواند ودیعه را در صندوق دادگستری به امانت بگذارد و نسبت به اجاره عقب افتاده یا خسارت وارد به ملک دادخواست تقدیم کند.

با ارائه رسید دادخواست تقدیمی به شعبه اجرا کننده دستور تخلیه مبلغ ودیعه را به مستاجر پرداخت نخواهد کرد تا اینکه تکلیف دعاوی اجاره معوق و یا خسارت مشخص شود و در صورت محکومیت مستاجر بدهی او از محل ودیعه پرداخت خواهد شد.

آیا مستاجر میتواند ملک را به دیگری اجاره دادند؟

بر اساس ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر میتواند ملک را به دیگری اجاره دهند زمانی که طرفین بر خلاف موضوع توافق کرده باشند و حق اجاره دادن به غیر را ساقط کرده باشند.

در قرار داد های اجاره ای که در حال حاضر منعقد می شود تقریباً تمامی مالکین حق اجاره عین مستاجره به غیر را از مستاجر سلب و ساقط می نمایند.

اگر  معلوم شود ملک معیوب است تکلیف اجاره چیست؟

اگر بعد از انعقاد قرارداد اجاره مشخص شود که ملک موضوع اجاره معیوب بوده است مستاجر حق فسخ اجاره را دارد و میتواند قرارداد اجاره را برهم بزند.

البته بر اساس مقررات قانون مدنی عیبی که باعث فسخ قرارداد اجاره می شود عیبی است که باعث غیر ممکن شدن استفاده از اجاره ملک موضوع اجاره شود یا اینکه استفاده از ملک موضوع اجاره را بسیار دشوار کند.

در این صورت مستاجر میتواند فسخ را به مالک اعلام نماید و در صورتی که  مالک نپذیرد برای فسخ قرارداد به دادگاه مراجعه نماید.

مشاوره حقوقی دعاوی اجاره

 هزینه های ملک اجاره ای به عهده چه کسی است؟

براساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی کلیه هزینه های مربوط به تعمیرات و کلیه هزینه هایی که برای استفاده مطلوب از ملک موضوع اجاره لازم است بایستی از طرف موجر پرداخت شود.

مثلاً هزینه های تعمیرات اساسی ساختمان و نقاشی و هزینه‌های مربوط به  تعمیرات  و تامین گرمایش و سرمایش به عهده موجر است.

البته قانون مدنی مقرر کرده است اگر عرف منطقه ای در مورد هزینه‌های خلافی نه کم باشد باید مورد توجه قرار بگیرد.

 وظایف مستاجر در قرارداد اجاره چیست؟

به طور کلی برای مستاجر در قوانین و مقررات مختلف سه وظیفه کلی در استفاده از عین مستاجره مشخص شده است.

امانتداری: وظیفه اول اینکه مستاجر باید در استفاده از موضوع اجاره تعدی و تفریط  نکند این معنی که از مال موضوع اجاره سوءاستفاده زیاده روی در استفاده بیش از حد حد متعارف نکند و همچنین تفریط به این معنی است که اگر کاری برای حفظ موضوع اجاره لازم است انجام دهد. به طور کلی نسبت به ملک امانت دار باشد.

استفاده متعارف: دوم اینکه مستاجر باید از موضوع اجاره همان استفاده را بکند که در قرارداد اجاره مندرج شده است ایا اگر در قرارداد اجاره مشخص نشده که  بابت چه کاری اجاره داده میشود استفاده را بکند که متعارف است.

پس اگر کسی یک واحد آپارتمان را اجاره می کند حتی اگر در قرارداد اجاره ذکر نشده باشد نمی تواند از آن محل برای انبار استفاده نماید. زیرا که استفاده از آپارتمان مسکونی برای انبار خلاف استفاده متعارف است.

پرداخت اجاره بهاء: نهایتاً اینکه مستاجر موظف است اجاره بهای خود را در مواعد مقرر بپردازد برای اجاره مواردی در نظر گرفته نشده باشد طبق قانون مدنی باید اجاره بها یکجا پرداخت شود اما عرف حاکم بر قراردادهای اجاره امروزه شکلی است که اجاره به صورت ماهیانه پرداخت می‌شود.

 دریافت مشاوره تلفنی حضوری و آنلاین با بهترین وکیل اجاره تهران می توانید با راه های ارتباطی گروه وکلای ایران دادفر تماس گرفته و بهترین وکیل در خصوص موضوعات مرتبط خود را بیابید. مشاوره حقوقی دعاوی اجاره میتوانید با کارشناسان ما در ارتباط باشیدو

فسخ اجاره

مشاوره حقوقی دعوای اجاره

وکیل دادگستری