سرقفلی چیست و ویژگی های آن کدام است؟

بر اساس ماده  قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخستین حقی است که مستاجر در بدو ورود به ملک مورد اجاره به مالک می پردازد در موقعی که می خواهد ما را ترک کنند آنرا از موجر ایا مستاجر بعدی پس می­گیرد. در واقع سرقفلی حقی است که برای مستاجر در ملک ایجاد می شود و معمولاً می تواند از ملک موضوع اجاره با اجاره کمتری استفاده نماید.

ماده ۶ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ بیان داشته است: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به‌عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.» همانطور که ملاحظه می شود قانونگذار در قانون هم تعریف دقیقی از سرقفلی ارائه نداده است البته چیزی که در این ماده بیان شده نیز با عرف قراردادهای اجاره مرسوم تفاوت دارد.

در واقع حق سرقفلی که قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ به تعریف آن پرداخته است چیزی جز مبلغی به عنوان امانت نزد موجر نیست البته با توجه به رویه که در دادگاه ها و بازار موجود است این مبلغ در زمان تخلیه باید با توجه به نرخ تورم به روز رسانی شده و پرداخت شود.

سرقفلی از نظر حقوقی چیست؟

در واقع سرقفلی تاسیس جدید در قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ است بسیاری آن را اشتباه حق کسب و پیشه مندرج در قانون سال ۱۳۵۶ اشتباه می گیرد در حالی که این دو موضوع ماهیت متفاوت دارند.

ثابت بودن سرقفلی

سرقفلی حقی است که از ابتدای انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر به وجود آمده و تا انتهای عقد نیز بدون تغییر و کم و کاستی به همان شکل اولیه خود وجود دارد اما حق کسب پیشه حقی است که از کارکرد مستاجر در محله جالب و در نتیجه فعالیت تجاری او و رفته رفته به وجود می آید ممکن است این حق در طول زمان ارزش تجاری متفاوتی داشته باشد و در اثر فعالیتی که مستاجر در آن ملک انجام می­دهد ارزش آن افزوده و یا کاسته شود.

قابلیت  اسقاط

از آن جایی که حق کسب و پیشه حقی است که در ابتدای اجاره و در زمانی که طرفین پیمان قرارداد می بندند وجود ندارد و در طول زمان با فعالیت و شهرتی که مستاجر از فعالیت صنفی و کسب ای خود به دست می آورد به وجود می آید در ابتدای  قرارداد از طرف موجر مستاجر قابل  اسقاط نیست چه چیزی که الان وجود ندارد از نظر حقوقی قابل از بین بردن و سلب و ساقط کردن هم نیست.

ولی بر عکس حق کسب و پیشه طرفین می توانند در ابتدای عقد اجاره حق سرقفلی قرار نداده یا بعد از اینکه قرارداد اجاره منعقد شد و در آن  سرقفلی وجود داشت با توافق یکدیگر حق وجود آمده را از بین برده یا به نحو دیگری تبدیل نمایند ساقط نموده یا افزایش و کاهش دهند.

عوامل موثر درارزش سرقفلی و حق کسب وپیشه

میزان حق کسب و پیشه مستقیماً به فعالیت صنفی و هنر وکیفیت پیشه مستاجر و عملی که در آن ملک انجام می دهد بستگی دارد در واقع هرچه به عنوان حق  کسب و پیشه تعیین می شود، دستاورد مستاجر در ملک است و موجر در آن هیچ دخالت و تاثیری ندارد و ممکن است بعد از گذشت مدتی حق کسب و پیشه عظیمی در ملک به وجود بیاید و یا ممکن است اصولاً حق کسب و پیشه در ملک به وجود نیاید.

در حالی که سرقفلی مستقیماً به وضعیت و مرغوبیت ملکی که مورد اجاره است بستگی دارد در واقع هرچه ملک مرغوب تر و بهتر و دارای موقعیت تجاری مناسب تری باشد حق سرقفلی بالاتری از آن قابل مطالبه است. در واقع هیچ یک از طرفین در میزان سرقفلی اثری ندارد و این ملک است که میزان سرقفلی خود را تعیین می نماید.

انواع حق سرقفلی در قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶

سرقفلی اصلی

این سرقفلی همان است که در ماده ۶قانون مذکور بیان شده است. در واقع طرفین عقد اجاره در هنگام انعقاد قرارداد با یکدیگر توافق می‌کنند که مبلغی به عنوان حق سرقفلی به موجر پرداخت شود و هر زمان که مستاجر قصد تخلیه ملک را داشت موجب موظف باشد آن مبلغ را به مستاجر برگرداند این تعریف در واقع با تعریف فقهی سرقفلی تطابق دارد.

اما در عرف این سرقفلی هامعمولاً مبلغی نزدیک به ارزش ریالی خود ملک موضوع اجاره می باشد و موجر با دریافت این سرقفلی معمولاً مبلغ ناچیزی را به عنوان اجاره ماهیانه تعیین می­نماید که صورت عقد اجاره حفظ گردد در حالی که قانون برای سرقفلی که در ماده ۶  ذکر شده است هیچ ویژگی خاصی از قبیل این که بایستی مدت اجاره نامحدود باشد یا بلند مدت باشد و یا اینکه باید مبلغ اجاره کمتر از عرف و ارزش جاری ملک باشد بیان کرده است.

سرقفلی برای اسقاط شرط

در عقود اجاره که منعقد می شوند کاملاً رایج است که مستاجر برای حفظ حقوق خود و امنیت روانی و امنیت شغلی خود و اطمینان از اینکه برای مدت طولانی و با فراغ بال و آسایش در ملکی ساکن خواهد بود و می تواند کسب و کار و پیشه خود را راه‌اندازی کرده و پیش ببرد.

مثلاً مستاجر میتواند شرط کند که از مورد اجاره برای مدتی طولانی مثلاً ۱۰ یا ۲۰ سال استفاده نماید و موجر حق درخواست تخلیه ملک را از او نداشته باشد یا اینکه مقرر شود که مستاجر با اجاره معین برای مدت طولانی در ملک ساکن باشد و موجرحق نداشته باشد که میزان اجاره را افزایش دهد.

قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶برای اسقاط حقوقی که در بالا ذکر شد راهی را پیش بینی کرده و آن عبارت است از اینکه مالک در زمان تخلیه برای اسقاط شرکت هایی که در اجاره ذکر شده است مبلغی را به مستاجر بپردازد و البته این مبلغ را نیز تحت عنوان سرقفلی بیان کرده است. این مقررات در مواد ۷ و ۸ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶بیان شده است.

ماده۷ در خصوص این موضوع بیان داشته است: « هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر مي‌‌‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای اسقاط حق خود دریافت نماید».

همچنین ماده ۸ نیز درباره اسقاط شرطی که در مورد ممنوعیت موجر است اجاره ملک به شخصی غیر ازمستاجر در پایان اجاره بیان داشته است که: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و يا تخلیه محل مبلغی را به‌عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید».

حق سرقفلی را از کجا باید مطالبه کرد؟

بر اساس مقررات فعلی کشورنظر به اینکه دعوا سرقفلی مربوط به مال غیر منقول می باشدصرفا قابل طرح دردادگاههای عمومی حقوقی کشور بوده و قابلیت طرح در شورای حل اختلاف را ندارد.پس حتی اگر مبلغ سرقفلی کمتر از حد نصاب مقرر برای شورای حل اختلاف باشد باز هم دعوا در دادگاه باید مطرح شود.

همچنین قانون شورای حل اختلاف بیان داشته است که درخواست دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه صرفاً در املاک قابل طرح است فاقد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه باشند.

برای ارتباط با بهترین وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه  در تهران و شهرستان های دیگر همچنین دریافت مشاوره وتماس با بهترین وکیل تهران و ایران در خصوص دعاوی اجاره می‌توانید با گروه وکلای ایران دادفر از طریق راه های ارتباطی ما تماس بگیرید.

دعوای اجاره

وکیل دادگستری

مشاوره ملکی

مشاوره حقوقی