بایگانی دستهی: تخلیه
تخلیه ید به چه معناست؟
تخلیه ید یا مختصر آن تخلیه دعوایی است که برای بیرون کردن مستاجر یا ساکن از ملکی که مورد قرارداد اجاره قرارداد رهن قرار گرفته است مطرح می شود. ولی در بیشتر موارد وقتی صحبت از تخلیه میشود ما با عقد اجاره یعنی بحث بین موجر ( مالک ) و مستاجر از طرف دیگر روبرو هستیم.
در واقع دعوای تخلیه دعوای که موجر برای بیرون کردن مستاجری که استحقاق قانونی سکونت و بهره برداری در ملک را ندارد مطرح میکند و از دادگاه میخواهد مستاجر را از ملک بیرون کند.
فرق بین تخلیه ید و خلع ید چیست؟
هرچند که دو دعوای ذکر شده به عنوان خلع ید و تخلیه ید بسیار به هم شباهت دارند و گاهی به اشتباه به جای یکدیگر استفاده میشوند و حتی ممکن است دعاوی اشتباهی به جای یکدیگر تقدیم شوند پیشنهاد می شود که برای طرح چنین دعوی حتماً است وکیل متخصص در امور تخلیه کمک بگیرید.
مبنای دعوا: اولین تفاوتی که بین دعوای خلع ید و دعوای تخلیه ید وجود دارد مبنای حقوقی این دعوا می باشد.خلع ید بر مبنای وجود یک قرارداد اجاره بین خواهان و خوانده طرح می شود و خوانده سابقا به عنوان مستاجر در ملک دارای تصرف و استفاده بوده است و این استفاده با اذن و اجازه مالک صورت گرفته است.
در حالی که مبنای دعوای خلع ید غصب یا همان تصرف عدوانی می باشد. به نحوی که شخصی که در ملک متصرف است بدون اجازه مالک آمده و تصرف مالک را قطع کرده و از ملک بدون اجازه و اذن مالک استفاده می کند در این صورت مالک بایستی برای خارج کردن شخص غاصب از ملک خود به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست خلع ید بدهد.
هزینه دادرسی: از آنجایی که دعوای تخلیه بر اساس قانون از دعاوی غیر مالی میباشد هزینه دادرسی که باید برای دادخواست تخلیه داده شود بسیار کمتر از هزینه است که باید برای دعوای خلع ید داده شود. چرا که دعوای خلع ید دعوای مالی بوده و مبنای محاسبه هزینه دادرسی ارزش منطقه ای ملک میباشد.
مرجع رسیدگی: تفاوت دیگر را میتوان در مرجع رسیدگی دانست رسیدگی به دعاوی تخلیه فوری در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است این در حالی است که رسیدگی به دعوی خلع ید در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
تفاوت شکلی: دستور تخلیه فوری صرفاً یک دستور قضایی بوده و ویژگیهای حکم دادگاه را ندارد در حالیکه کم خلع ید یک حکم بوده و ویژگیهای حکم دادگاه از قبیل قابلیت اعتراض و اعتبار امر مختوم را دارد.
تخلیه اماکن تجاری
برای تخلیه اماکن تجاری میتوان دو حالت در نظر گرفت یکی مربوط به حالتی است که قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ بوده یعنی بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد و یا اینکه مشمول قانون ۱۳۵۶ بوده و مقررات آن قانون بر قرارداد حاکم باشد.
قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶
بر اساس قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶در قراردادهای اجاره اماکن تجاری با پایان اجاره موجر نمی تواند تخلیه مستاجر را از ما بخواهد مگر اینکه یکی از مواردی که قانون مشخص کرده است بین موجر و مستاجر اتفاق بیفتد این موارد عبارتند از:
تخلیه به جهت انتقال به غیر
بر اساس ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر ۱۳۵۶ بیان داشته است که مستاجر بدون اجازه موجر حق انتقال اجاره به غیر را ندارد. پس اگر در اجاره انتقال قرارداد اجاره را به غیر، به مستاجر نداده باشد و مستاجر مورد اجاره را به غیر منتقل کند موجر می تواند با استناد به این موضوع تخلیه مستاجر از ملک را بخواهد. در این صورت مستاجر مستحق هیچ گونه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیست.
تخلیه به دلیل نیاز شخصی
اگر خود موجر جهت سکونت کسب و کار به ملک مورد اجاره نیاز شخصی داشته باشد و این موضوع با رسیدگی قضایی در دادگاه اثبات شود میتواند با پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر تخلیه را بخواهد.
تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره
به موجب بند ۹ ماده ۱۴ قانون مالک و مستاجر مذکوربه پرداخت اجاره بسیار اهمیت داده شده و در صورتی که با شرایطی که در قانون ذکر شده مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع نماید مستاجر میتواند تخلیه را از دادگاه بخواهد.
تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی
اگر موجر قصد تخریب و نوسازی ملک خود را داشته باشد و اقدام به اخذ مجوز ساخت و ساز از شهرداری بنمایند بر اساس بند ۱ ماده ۱۵ قانون مذکور می تواند تقاضای تخلیه مستاجر را با پرداخت حق کسب و پیشه بنماید.
تخلیه به جهت تعدی و تفریط
از آن جایی که عقد اجاره مستاجر را در حکم امین قرار داده و بایستی به عنوان یک امین مصالح ملک را به بهترین نحوه رعایت کند اگر مستاجر از نگهداری مناسب و متعارف خودداری نماید که باعث آسیب به ملک شود و همچنین اگر از ملک به صورت غیرمتعارف استفاده بیش از حد و بدون دلسوزی انجام دهند که این موضوع نیز باعث صدمه و آسیب شود. موجر می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه مستاجر از ملک را بدون پرداخت حق کسب و پیشه بکند.
قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶
قراردادهای اجاره بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ منعقد می شوند و در خصوص اماکن تجاری هستند به دو دسته قراردادهای دارای حق سرقفلی و قراردادهای بدون حق سرقفلی تقسیم میشوند:
قراردادهای بدون حق سرقفلی
قراردادهای اماکن تجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ هستند اما سرقفلی در آنها ذکر نشده و پرداخت نشده، تخلیه دقیقا مثل تخلیه اماکن مسکونی بوده و پس از انقضای مدت اجاره موجر می تواند با مراجعه به دادگاه با وجود شرایط ماده 2 قانون مذکور نسبت به تخلیه عین مستاجره درخواست بدهد.
قراردادهای دارای حق سرقفلی
در قراردادهای اجاره اماکن تجاری که دارای سرقفلی هستند موجب پس از پایان اجاره نمی تواند تخلیه مستاجر از ملک را بخواهد مگر اینکه حق سرقفلی را که در ابتدای اجاره از او دریافت کرده است به اون بازگرداند و با وجود شرایط ماده 2 قانون مذکور اقدام به اخذ دستور تخلیه کند.
تخلیه اماکن مسکونی
بر اساس ماده ۲ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶شرایطی برای قرارداد اجاره ذکر شده است که اگر قراردادی دارای این شرایط باشد موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای صدور دستور تخلیه فوری کند.
این شرایط عبارتند از:
کتبی بودن قرارداد اجاره
امضای دو نفر شاهد در ذیل قرارداد اجاره
تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه
و همچنین انقضای مدت اجاره
مشاوره حقوقی تخلیه اماکن اجاره ای
قرارداد اجاره هر یک از شرایط فوق را نداشته باشد موجر برای تخلیه ملک خود از تصرف مستاجر می تواند به دادگاه عمومی حقوقی مربوطه مراجعه کند و تقاضای صدور حکم تخلیه را بنماید.
برای مشاوره حقوقی در خصوص دعاوی اجاره و استفاده از. نظرات بهترین وکیل تهران در خصوص دعاوی اجاره و مشاوره تلفنی، حضوری وآنلاین باوکلای گروه ایران دادفر استفاده از کمک بهترین وکیل تهران و شهرستانها در خصوص پرونده اجاره خود میتوانید با راههای ارتباطی گروه وکلای ایران دادفر تماس حاصل فرمایید.
عواقب دیرکرد در تحویل ساختمان
عواقب دیرکرد در تحویل ساختمان: خرید و فروش ملک و اعطای ملک به شخص مشتری [...]
مهر
مشاوره حقوقی قرارداد اجاره
قرارداد اجاره چیست و اجزای آن کدامند؟ مشاوره حقوقی قرارداد اجاره واحد مسکونی یا تجاری [...]
1 دیدگاه
مرداد
مشاوره حقوقی مبایعه نامه
مشاوره حقوقی در مورد مبایعهنامه مشاوره حقوقی مبایعه نامه از اهمیت بالایی برخوردار میباشد. بر [...]
مرداد