بایگانی دسته‌ی: دعاوی اجاره

دعاوی استیجاری یا اجاره

دعاوی استیجاری (اجاره ای) دعاوی هستند که در رابطه با اختلاف بین موجر و مستاجر و بر اساس قرارداد اجاره فی مابین طرفین و برای حل اختلافات موجود در رابطه استیجاری طرفین مطرح می‌شود. بسته به مورد این دعاوی می‌توانند مربوط به اختلاف در اماکن مسکونی یعنی اماکنی که برای سکونت شخصی استفاده می شوند ایا مربوط به اماکن تجاری یعنی اماکنی که برای امور تجاری و اداری استفاده می‌شوند مطرح شوند.

قرارداد اجاره دو طرف دارد اول مالک یا همان موجر ملکی دارد که می خواهد آن را به شخص دیگری برای مدت معین در قبال مبلغ معین اجاره بدهد و طرف دیگر که مستاجر نامیده می شود که قصد دارد محلی را در قبال مبلغ معین برای مدت معین اجاره کند رابطه بین این دو شخص رابطه استیجاری خوانده می شود.

به دلیل شیوع  و رایج  بودن قرارداد اجاره و استفاده فراوانی که اجتماع از این قرارداد می­نماید تبعا  اختلافاتی که در این مورد حادث می‌شود نیز فراوان می­باشند. هم چنین مفاهیمی در قوانین مختلف در مورد عقد اجاره مطرح شده که برخی از آنها محل اختلاف و محل وقوع استیجاری می­باشند. مثلاً اموری مثل سرقفلی و حق کسب وپیشه از مواردی است که در دادگاه ها به صورت گسترده مطرح می شود.

 دعاوی  مستاجر علیه مالک

بر اساس رابطه موجر و مستاجر حقوق متعددی برای مستاجر در  عقد اجاره متصور است.  بنابراین حقوق دعاوی متعددی را نیز  مستاجر می­تواند بر علیه موجب مطرح کند که مختصراً به شرح برخی از آنها می پردازیم:

الزام موجر تحویل مورد اجاره

ممکن است گاهی اتفاق می افتد که طرفین عقد اجاره را امضا می نمایند ولی به دلیل حدوث اختلاف بین آنها موجر از تحویل مورد اجاره یعنی دادن کلید و تصرف ملک موضوع اجاره به مستاجر امتناع می­کند در این حالت مستاجر چاره ای ندارد جز اینکه به دادگاه مراجعه کرده و  الزام مستاجر به تحویل مورد اجاره را از دادگاه مطالبه کند. چرا که  قرارداد اجاره قرارداد الزام آور است و در صورت  فسخ پیش بینی نشده باشد مستاجر نمی­تواند  قرارداد را فسخ کند.

دعوای  الزام مالک به انجام تعمیرات اساسی در ملک موضوع اجاره

بر اساس قانون تعمیرات اساسی باید در ملک صورت بگیرد به عهده مالک ملک است بنابراین اگر در موردی ملک موضوع اجاره نیاز به تعمیرات  اساسی داشته باشد  این وظیفه موجر است که اقدام به انجام این تعمیرات نماید. اگر موجر از این عمل خودداری نمایند  چاره ای برای مستاجر نیست جز اینکه به دادگاه مراجعه نموده و الزام مالک انجام تعمیرات اساسی را خواستار شود.

دعوای الزام موجر به استرداد ودیعه

در قراردادهای اجاره ای در کشور ما  بسته می شود مرسوم است که مبلغی را به عنوان ودیعه و یا رهن در قرارداد ذکر می نمایند و این مبلغ از سوی مستاجر به موجب پرداخت می شود. در پایان اجاره این مبلغ مجدداً به مستاجر برگردانده می شود حال اگر به دلیل اختلافات فی مابین موجب مستاجرمالک از استرداد ودیعه خودداری نمایند مستاجر برای دریافت ودیعه خود   باید به دادگاه صالح مراجعه نمود و دادخواست الزام مستاجر به استرداد ودیعه را مطرح نماید.

دعوای فسخ اجاره به دلیل عیب در مورد اجاره

طبق قانون اگر بعد از قرارداد موضوع قرارداد معیوب از کار دربیاید کسی که از این عیب متضرر شده می‌تواند قرارداد را برهم بزند قرارداد اجرا نیز از این قاعده مستثنی نیست و اگر بعد از انعقاد قرارداد اجاره مورد اجاره معیوب از کار دربیاید مستاجر میتواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و با اعلام فسخ قرارداد  که قبلاً به مالک اعلام شده است  دعوای اعلام فسخ معامله را مطرح نماید.

دعاوی مالک بر علیه مستاجر

عمده دعاوی که از سوی مالک به طرفیت مستاجر مطرح می‌شود دعاوی مربوط به مطالبه اجور معوقه و تخلیه  و مطالبه خسارت وارده به  ملک مورد اجاره می باشد.  همچنین در مواردی ممکن است دعوای فسخ قرارداد اجاره از طرف  مالک قابل طرح باشد.

قوانین حاکم بر قرارداد اجاره

در کشور ما قوانین مختلفی در خصوص قرارداد اجاره تا کنون تصویب شده است قدیمی ترین قانونی که  هنوز مورد استفاده می­باشد و منسوخ نشده است. قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ است. این قانون به دلیل شیوه نگارش و مفاد آن هنوز در برخی از قراردادهای اجاره مورد استناد قرار می­گیرد برخی از قراردادهای اجاره مشمول قواعد آن هستند.

پس از انقلاب اسلامی قوانین متعددی در خصوص روابط مالک و مستاجر در سال های ۱۳۶۲ و ۱۳۶۵ و و ۱۳۷۶ به تصویب رسید اما نهایتا قانونی که هم اکنون مورد استناد و مورد استفاده در قراردادهای اجاره قرار می گیرد قانون است که در سال  ۱۳۷۶ تصویب رسیده تمامی قراردادهایی که بعد از از آن تاریخ بسته شوند مشمول این قانون هستند.

قواعدی مثل حق کسب و پیشه در قانون سال ۱۳۵۶  ابداع شده اند  قراردادهایی که مشمول قواعد آن قانون باشند ممکن است اختلاف در خصوص کسب و پیشه در آنها به وجود بیاید.

حق سرقفلی

از حقوقی است که از گذشته در روابط بین مالک و مستاجر در کشور ما وجود داشته است در قوانین مصوب پس از انقلاب به آن تاکید شده است قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶  بخشی را به عنوان حق سرقفلی در خود دارد که در ماده ششم آن اشاره شده است  هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.

حق سرقفلی مبلغی است که مالک در هنگام عقد اجاره از مستاجر دریافت می کند و موظف است آن را در زمان تخلیه یعنی همان پایان قرارداد به مستاجر بازگرداند همان طور که در قانون نیز ذکر شده است مختص املاک تجاری است.

همچنین در مواردی که بین مالک و مستاجر مقرر شده است که مالک  هر ساله ملک موضوع اجاره را به مستاجر اجاره دهد و حق اجاره به شخص دیگر نداشته باشد و یا این که بین طرفین مقرر شده باشد که  مالک هرساله ملک را به مبلغ معین  به مستاجر اجاره دهد و حق افزایش  اجاره را نداشته باشد. در این صورت مستاجر می­تواند بر اساس مواد ۷۸ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ مبلغی را به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوقی که نام برده شد از مالک دریافت نماید.

 نظر به گسترده بودن و پیچیده بودن دعاوی استیجاری مخصوصا آنهایی که مشمول قوانین گذشته می­باشند استفاده از خدمات تخصصی حقوقی در این خصوص لازم و حیاتی است. برای دریافت مشاوره و اعطای وکالت در خصوص  دعاوی استیجاری می توانید از خدمات گروه وکلای تهران دادفر  استفاده نمایید.

مشاوره ملکی

مشاوره حقوقی دعوای اجاره